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LA
RECHERCHE D'UN CREDIT
POUR FINANCER SON PROJET IMMOBILIER |
Pour l'achat d'un bien immobilier, la majeur partie des acquéreurs
ont recours au crédit. Mais comment faire pour le choisir,
pour qu'il s'adapte au mieux à la situation personnelle
et familiale.
Avant de se lancer dans ce vaste projet en terme de temps et
de montant… il est essentiel d'en connaître les étapes
et les données, d'en mesurer les engagements et d'en
comprendre les rouages.
LE POUVOIR D'ACHAT IMMOBILIER
L'étape n°1 consiste à déterminer
le " pouvoir d'achat du ménage ". Pour ce
faire, il convient de déterminer la capacité
d'endettement que vous pouvez raisonnablement consacrer au
remboursement du financement de cette acquisition immobilière.
Cette opération se fait en additionnant tous les revenus
nets, et à en déduire les dépenses récurrentes
( en particulier les crédits : voiture, consommation…).
On obtient un chiffre qui traduit le " pouvoir d'achat
". En fonction de ce chiffre, la banque détermine
une somme dont le remboursement mensuel du prêt avec
les intérêts compris, qui va être osciller
entre 25 et 33 % de ce revenu net. Ce taux est appelé
: TAUX D'ENDETTEMENT.
Ce taux additionne les charges de remboursement liées
au :
Prêt principal souscrit auprès de l'organisme
de financement de cette opération ;
Aux éventuels prêts constitutifs d'apport
personnel ;
Aux crédits préexistants à cette nouvelle
opération.
L'APPORT PERSONNEL
L' étape n°2 elle est aussi très importante
à déterminer. " C'est la grande question
: combien peut-on apporter à cette opération
? " Il faut bien comprendre que les taux proposés
par les banques diffèrent en fonction de votre apport
personnel. Plus il est important, plus le taux est attractif.
Mais attention, l'apport personnel se calcul hors paiement
des frais de votre dossier. Il faut donc en prendre connaissance
car ils viennent par la suite s'ajouter.
Outre l'apport personnel en "nom propre ", il peut
être également constituer d'autres crédits
qui sont considérés comme apport personnel tels
que : le prêt à taux zéro, prêt
1% patronal, prêt conventionné, P.A.S, prêt
de l'épargne logement, qui eux dépendent du
profil de l'emprunteur.
LE CREDIT PRINCIPAL : TAUX FIXE OU VARIABLE
Tous les prêts sont constitués :
1. d'une durée ;
2. d'un capital emprunté ;
3. d'intérêts (dont le montant varie en fonction
du mode de remboursement , la durée du prêt et
de l'apport personnel).
Le taux d'un prêt peut être à taux fixe
ou révisable dit aussi variable :
Le taux fixe détermine un taux d'intérêts
qui reste figeait pendant toute la durée de vie du
prêt ;
Le taux variable est constitué de deux éléments
: un taux variable auquel s' ajoute une marge fixe. Au départ
le taux de ce prêt est plus attrayant que celui à
taux fixe ; Quand l'indice directeur change, l'emprunteur
voit son échéance et la durée de vie
son crédit varier.
L'avantage de ce type de prêt, c'est que l'emprunteur
peut voir diminuer le taux de son prêt. Il faut savoir
aussi que le contraire peut arriver. Mais en règle
générale, ceci est atténué par
des formules de sécurisation (plafonnement des hausses
ou des baisses ou encore transformation en taux fixe).
MODULER LES ECHEANCES
Certains prêts offrent la possibilité de moduler,
ou bien encore, de différer en fin de prêt le
montant des mensualités. Cela permet de contrôler
le rythme de remboursement en fonction des aléas de
la vie. Mais cette action vient directement modifier la durée
du prêt. Exemple : si l'emprunteur décide de
reporter ces échéances, il augmentera la durée
de vie de son emprunt, à l'inverse, s'il décide
d'augmenter ces mensualités, très logiquement
il diminuera son temps de remboursement.
PRET AMORTISSABLE ET PRET IN FINE : ''LES PRETS
INVESTISSEURS'.
1. Le prêt amortissable : dans ce cas, les échéances
remboursées sont constituées d'une partie
du capital et d'une partie d'intérêts. On constate
dans le temps et à échéances constantes,
que la partie des intérêts décroît
pendant que la partie capital augmente ;
2. Le prêt In Fine est un emprunt où le remboursement
du capital ne se fait pas progressivement, mais seulement
lors de la dernière échéance (In Fine
: à la fin). Pour le même emprunt et pour une
même durée, les échéances sont
inférieures au prêt amortissable. Au contraire,
le coût de ce type de crédit est plus onéreux
puisque le total des intérêts est plus important
que le prêt amortissable. Ce financement est très
généralement utilisé par les investisseurs
puisque la fiscalité immobilière leur permet
de déduire les intérêts de leurs revenus
fonciers.
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